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部落新文章

2007年11月22日星期四

自住型挑保值
【聯合報╱記者林韋任／台北報導】
2007.11.23 02:24 am

明年開春檔建商砲火猛烈，根據推案趨勢觀察，豪宅、捷運共構及訴求景觀的建案最火紅；不過由於房價已高，加上貸款不若過去優惠，自用型購屋人最好選擇保值性強的產品。
住商不動產總經理林倩說，明年房市還是盤整的一年。某些餘屋量較大的區域，恐怕產生較大的賣壓。
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮估計，明年M型房市更明顯，市中心及捷運共構兩、三房產品仍是主流。
北區房屋總經理彭培業認為，明年房市屬於「內外夾攻」，內資炒都市更新、外資做價值投資，但因為預售屋房價過高，預期都市更新議題可炒熱老宅市場，已有不少人搶先進場。
【2007/11/23 聯合報】@ http://udn.com/

開春檔期火熱推案達千億

北台灣今年預售推案量達9千億元，近十年新高。隨著總統大選時程逼近，明年開春檔期推案量破千億元，更有豪宅挑戰每坪150萬元新高。
北市大同區的豪宅建案「華固千代田」與信義計畫區的「信義帝寶」在月底正式結案開工。雖然面對選前的紛擾，但多數建商仍選擇在明年開春期間提前進場卡位，先為總統大選後的年度超級檔期「329檔」預先暖身。
台北市開春第一指標重量級個案，
是國泰建設在中正區仁愛路二段的「仁愛築綠」豪宅案，下周正式公開。負責代銷的璞園廣告指出，目前定價每坪130萬元，主力坪數135坪，一層一戶總價近2億元。
住展雜誌研發長倪子仁指出，「仁愛築綠」成交價若能站穩130萬元，對皇翔建設位於信義計畫區內的「皇翔F4」具有重要指標意義，更可望帶領明年豪宅房價向150萬元叩關。
北台灣開春期間的熱門推案地區，還包括北市松山、士林區，台北縣新板特區、中和南勢角捷運站附近的幾個重量級建案，加上遠雄建設在明年開春前要在林口、三峽推出200億元全新建案，台中鄉林建設的中港極光計畫也達120億元。
新年度第一波推案量的多寡與銷售率的好壞，往往是年度房市景氣的試金石。住展雜誌及各業者提供的資料，明年開春期間案量10億元以上的指標個案有25個，推案總金額達1,001億元。比較過去的推案量，95年開春的推案量為423億元，銷售率過八成；96年開春推案量為756億元，銷售率也超過七成，明年推案量較去年同期的推案力道更強。
根據住展雜誌的統計，北台灣五大區塊今年推案量為9千億元，創近10年來新高點。以明年開春檔的推案量來預估，明年的推案量將不輸今年。
【2007/11/23 聯合報】@ http://udn.com/

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2007年11月21日星期三

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2007年11月20日星期二

M型化趨勢影響房屋市場成交產品波動明顯

M型化趨勢影響房屋市場成交產品波動明顯
2005~2006年房屋市場熱銷產品小套房與豪宅呈M型化趨勢成長
根據台灣不動產交易中心成交行情資料庫統計分析，可以清楚從上圖曲線中看出2005年至2006年房屋市場成交產品，產生非常明顯的M型化波動幅度，15坪以下的套房產品從2005年到2006年整整成長了20.58％，而65坪以上之大坪數也有18.65％的成長，相對來說其他一般較為消費大眾所接受的15~45坪的坪數產品，均呈現微幅的下跌，在消費市場需求的變動下，顯示受到全球經濟脈動影響，正悄悄在房屋市場中掀起一股M型化風潮，尤其當這趨勢波動甚至已延續到2007年（見圖二），而且還在穩定的成長中，更加印證了全球M型化社會趨勢來臨的實質影響，至於後續台灣房屋市場的發展是否會持續呈現如此的表現，亦或許會受到2008年總統大選來臨利多的加溫，而有另一波不同的發展，倒是值得大家一起來觀察與探討。
全台豪宅成交量穩定上升套房受銀行貸款緊縮影響成交量漸萎縮
台灣不動產交易中心總經理李同榮表示，昔日房產市場上明星產品且深受投資者青睞的套房，在受到銀行房貸緊縮及減少貸款成數政策波及下，投資者轉手時可獲利的空間明顯被壓縮而紛紛退場下，今年以來套房產品成交量體比例呈現持續緩慢下滑的局面，根據台灣不動產交易中心成交統計數據顯示，今年第二季15坪以下的成交比例比第一季下滑將近8.39％，如果延續至第三季則其成交比例就非常明顯的下滑達到17.89%，顯示套房產品成交量確實有受到影響，市場上的套房產品已經不再是投資者炒作的明星對象，而有開始漸漸回歸到一般有需求的消費者身上，可見這是這波M型化趨勢的另一種變化。
季別/平均坪數%
15坪以下
15(含)~25坪
25(含)~35坪
35(含)~45坪
45(含)~65坪
65坪(含)以上
96Q3/96Q2漲跌幅
-17.89％
-3.89％
-3.14%
1.91%
14.94%
10.46%
（資料來源：台灣不動產交易中心）
李同榮進一步指出，受到全球M型化社會趨勢來臨的影響，這波M型化趨勢現象同樣也明顯的反應在房地產交易上，和套房相對應的大坪數產品，已在悄悄的成長之中，從65坪數以上產品成交比例來看，顯示從第一季以來逐步有顯著且穩定成長的趨勢，2007年第三季的較上一季上漲幅度有10.46%左右，而這波漲幅度又較今年第一季增加達到13.34%，顯示在M型化趨勢影響下房市中的豪宅產品，直接反映在豪宅的成交量體上，呈現了不斷擴增且穩定上漲的狀況，甚至連帶45坪以上的坪數產品也逐季呈現小幅上升之趨勢。
反觀長期以來進入房地產最容易且低門檻的套房產品，則在受到整體大環境影響甚鉅的強況下，又因銀行貸款緊縮、經濟景氣趨緩、房市卻趨轉淡等等利空消息，四處充斥影響所及，使得套房產品瞬間變成燙手山芋，造成銷售之議價空間明顯擴大，直接受到這波衝擊的便是，在前一、二年買進套房的投資客，雖然受到擠壓造成壓低售價以後，還是小有利潤可賺，多半還是願意提供較大的議價空間，促使交易儘快成交，以免套房變成首套。此外，少數建商蓋在市區地段的套房，原本開價就比區域行情高出許多，現在市場成交現況反應不佳，價格上已有明顯向下修正的現象，甚至有代銷業傳出為了要提升銷售業績，實際成交價格比建商當初推出時的價格已達下降兩成到三成之譜。
『動能』帶動『區域位能』，『交通』及『地段』是支撐房價保值的首要依據
台灣不動產交易中心總經理李同榮強調，這波房地產趨勢漸出現豪宅成交量體成長現象，主要是因為受到全球整體M型化社會趨勢影響，而房市朝向M型化結構發展，可以從全台各地豪宅的預售產品大量推案，以及今年以來大坪數產品成交量體的穩定成長中明顯看出。
李同榮更近一步指出，現階段穩定成長中的豪宅產品，揮別以往這種產品只會在較偏遠的郊區推出，現在逐漸走向市中心，除了強調產品本身的豪華功能性及超高安全性以外，現今的豪宅更著重於產品本身交通便利性以及週遭生活圈的機能性，強調『地段』是決定房地產保值的最重要指標，市中心的豪宅因此更具有高抗跌與高反彈的特性，相信這會是購屋者未來較有利的選擇。另外值得注意的是，頂級豪宅因物以稀為貴，因此價位仍有推升空間，而中級豪宅預售市場因建商搶搭這波豪宅效應，推出的案件與規模頗大，適逢市場正處於整理波段，可能在價位上勢必有調整的空間。
雖然目前大型行庫對套房產品貸款越來越趨謹慎保守，但李同榮建議，對於想買套房產品的單身貴族或新婚小家庭而言，其實只要選對套房產品外加個人信用良好，倒是不用太擔心找不到較好條件，與貸不到房款的問題。基本上，只要是位在捷運站方圓500公尺附近，或位於明星學區範圍內、生活機能性良好、產品具備優良景觀條件、社區管理完善等，均是較能保值，而且銀行也較願意授信的套房產品！
房地產阿房宮房屋

2007年10月10日星期三

板橋致理學院旁建華營區房屋買賣討論

辦理情形：1軍眷住宅之定義：依國軍老舊眷村改建修例所興建之住宅，配售對象為原眷戶或其子女。２部份軍眷住宅座落地點良好，市場性佳如主題所說建華新村等３軍眷住宅轉售限制：依國軍老舊眷村改建修例等２４條規定，配售戶自取得五年內不得出售房地。且國防部９５年５月１日勁勢字第０９５０００６１８９號函釋，該所有權人以信託約定管理、運用信託行為，可協助決上述相關問題。４買賣交易所遭遇問題：買方價金及房地產產權取得有數年之時間落差，且該期間賣方死亡，繼承等因素將影響買方取得房地產權（如賣方或繼承人不配合用印或出具印鑑證明）。５金融及仲介現行做法A貸款成數較一般房貸為低約6-7成，保留一成價金於產權移轉後交B全體繼承人均須簽約C另行簽訂租賃契約，前述辦理過程繁複，且仍無法保障交易安全，賣方於出售時無法取得全部價金，買方仍須擔心日後無法順利取得產權。解決方案：架構信託機制，將買賣雙方應給付之買賣價金及軍眷住宅信託予銀行，由銀行依買方及賣方所簽訂之不動產買賣契約，以屢行軍眷住宅買賣價金之給付義務與產權完成過戶為目的，而對信託財產進行之管理處分。待續`````````

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